Louer ou acheter : simulateur de coût et année de bascule
Le calcul compare, sur un horizon donné, la trésorerie sortie pour louer et celle sortie pour acheter, capital constitué déduit. Le taux d'intérêt et le prix du bien pèsent moins que la durée pendant laquelle le logement est occupé sans revente.
Comment se construit le calcul
Le prix du bien, l'apport et les frais d'acquisition fixent le capital emprunté ; le taux et la durée du prêt en tirent la mensualité. Cette mensualité n'est pas comptée comme une dépense pure : chaque paiement se répartit entre intérêts (une charge) et capital (une épargne forcée). Le coût de l'achat sur l'horizon additionne apport, frais, mensualités et charges annuelles, puis soustrait le capital ainsi constitué. Le coût de la location additionne simplement les loyers versés sur la même période. L'année de bascule est celle où la courbe du coût d'achat cumulé descend sous celle du coût de la location cumulé. Aucune hausse des prix immobiliers n'est supposée : le calcul compare deux trésoreries, pas deux paris sur l'avenir du marché.
Ce qui déplace l'année de bascule
Trois paramètres pèsent plus que les autres. Le taux du prêt agit sur toute la durée du crédit : un point de taux en plus alourdit chaque mensualité et retarde la bascule de plusieurs années. L'apport joue en sens inverse en réduisant le capital emprunté, donc les intérêts payés, sans changer le capital constitué. Le loyer de référence, lui, agit directement sur le coût de location cumulé.
Sur un achat à 250 000 euros avec 25 000 euros d'apport, 15 000 euros de frais, un taux de 3,5 % sur 300 mois, face à un loyer de 900 euros et 2 000 euros de charges annuelles, la bascule peut se situer autour de la dixième année. Faire passer l'apport à 50 000 euros réduit les intérêts payés et avance mécaniquement cette année, sans toucher au loyer ni au prix du bien.
L'erreur qui fausse la comparaison
L'erreur la plus fréquente consiste à comparer la mensualité au loyer, terme à terme, comme si les deux étaient des dépenses de même nature. Une mensualité contient du capital : elle construit un patrimoine que le locataire n'obtient jamais, même si le montant versé chaque mois est plus élevé qu'un loyer. Ignorer cette part fait paraître l'achat bien plus coûteux qu'il ne l'est réellement.
L'autre erreur, symétrique, est de choisir un horizon trop court par rapport à la durée du prêt. Si l'année de bascule tombe à quinze ans et que le bien n'est détenu que huit ans, l'achat coûte effectivement plus cher que la location sur cette période, même si le raisonnement de fond reste correct. Le simulateur ne corrige pas cette erreur : il indique simplement l'année, encore faut-il la comparer au projet réel de durée d'occupation.
Questions fréquentes
Le simulateur suppose-t-il une hausse des prix immobiliers ?
Non, volontairement. Supposer une hausse des prix reviendrait à décider par avance que l'achat gagne, puisque le capital constitué prendrait alors plus de valeur que celui réellement investi. Le calcul se limite à la trésorerie effectivement sortie et au capital remboursé au prix d'achat initial. Si les prix montent ou baissent dans la réalité, le résultat de l'achat s'en trouvera meilleur ou moins bon que ce que le simulateur affiche.
Pourquoi le coût de l'achat peut-il être négatif ou très faible ?
Sur un horizon long, une fois le crédit remboursé, le capital constitué peut dépasser la trésorerie encore sortie pour les charges annuelles. Le coût affiché diminue alors fortement, voire devient négatif si l'on cumule un capital qui vaut plus que ce qui reste à payer. Cela ne signifie pas que le logement rapporte de l'argent : cela signifie que la propriété, une fois acquise, ne coûte presque plus rien à conserver, hors charges.
Que se passe-t-il si l'année de bascule dépasse 40 ans ?
Au-delà de 40 ans, le simulateur ne calcule plus d'année précise : cela signifie que, sur l'horizon retenu, la location reste moins coûteuse quelle que soit la durée simulée avec ces paramètres. C'est généralement le signe que le loyer de comparaison est bas par rapport au prix du bien, ou que le taux et les frais d'acquisition pèsent lourdement sur les premières années. Modifier l'apport ou comparer un bien moins cher peut faire apparaître une bascule plus tôt.
Les charges de copropriété et la taxe foncière sont-elles comptées ?
Oui, elles entrent dans le champ des charges annuelles, qui s'ajoute chaque année au coût de l'achat : taxe foncière, charges de copropriété, entretien courant. Ce montant n'est pas amorti ni transformé en capital, contrairement à la part de capital d'une mensualité : c'est une dépense sèche, comme le loyer côté location. Un bien avec des charges élevées retarde donc l'année de bascule, même si son prix d'achat reste attractif.