Capacité d'emprunt immobilier : calculer le montant empruntable
La capacité d'emprunt détermine le montant qu'un ménage peut obtenir auprès d'une banque, mensualité assurance comprise dans le calcul. Le taux d'intérêt et la durée du prêt pèsent moins sur ce chiffre que le taux d'endettement retenu et les crédits en cours.
Le calcul étape par étape
Le calcul part des revenus nets mensuels du foyer. Il applique le plafond d'endettement recommandé par le HCSF - un pourcentage des revenus - pour obtenir la mensualité maximale que la banque acceptera, assurance comprise.
Les crédits en cours déjà remboursés sont soustraits de cette mensualité maximale : ce qui reste est la part réellement disponible pour le nouveau prêt.
Cette mensualité disponible est ensuite convertie en montant empruntable à partir du taux annuel et de la durée choisie : plus le taux est élevé ou la durée courte, plus la mensualité pèse lourd pour un même capital, et plus le montant empruntable diminue pour une mensualité identique. Le coût total des intérêts se déduit de la différence entre le montant emprunté et la somme des mensualités versées sur toute la durée.
Ce qui fait varier le montant
Trois paramètres pèsent sur le montant empruntable final : le taux annuel, la durée du prêt et les crédits en cours. Prenons un foyer avec 3000 euros de revenus nets et aucun crédit en cours : au plafond de 35 %, la mensualité maximale assurance comprise atteint 1050 euros.
Sur 20 ans à 3,5 %, cette mensualité permet d'emprunter environ 180 000 euros. En allongeant la durée à 25 ans avec le même taux, le montant grimpe autour de 210 000 euros pour la même mensualité, parce que le capital se rembourse sur davantage d'échéances. À l'inverse, 200 euros de crédits en cours réduisent la mensualité disponible à 850 euros et font perdre environ 40 000 euros de capacité sur la même durée. La durée et l'endettement existant jouent donc un rôle au moins aussi important que le taux affiché par la banque.
L'erreur qui fausse le calcul
L'erreur la plus fréquente consiste à raisonner en mensualité hors assurance, parce que certains outils ou certaines estimations rapides oublient ce poste. Le plafond d'endettement du HCSF s'applique pourtant à la mensualité assurance comprise, exactement comme le fait la banque au moment d'instruire le dossier.
Sur un prêt où l'assurance représente 0,30 % par an du capital, l'écart entre les deux méthodes peut retirer plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité réelle une fois l'assurance intégrée. Un ménage qui a calculé sa capacité hors assurance et qui a déjà négocié un bien sur cette base risque de découvrir, au moment de l'offre de prêt, que la banque propose un montant inférieur à ce qu'il attendait. Il doit alors renégocier le prix, apporter un complément d'épargne, ou renoncer à l'achat. Intégrer l'assurance dès le calcul évite cette déconvenue et donne un chiffre comparable à celui que la banque annoncera.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre capacité d'emprunt et budget d'achat ?
La capacité d'emprunt indique seulement le montant que la banque accepte de prêter au plafond d'endettement retenu. Le budget d'achat ajoute à ce montant l'apport personnel disponible, puis soustrait les frais de notaire, les frais de garantie et les éventuels travaux ou frais d'agence. Deux ménages avec la même capacité d'emprunt peuvent donc avoir des budgets d'achat très différents selon leur apport et les frais liés au bien visé.
Le taux d'endettement de 35 % est-il toujours respecté par les banques ?
Le calcul applique le plafond que vous indiquez, présenté par le HCSF comme un taux d'endettement recommandé pour la mensualité assurance comprise. Une banque peut, dans certains dossiers, accorder un peu plus ou un peu moins selon le reste à vivre du foyer, la stabilité des revenus ou d'autres crédits détenus. Le montant affiché ici reste une estimation au plafond théorique, pas une décision bancaire.
Pourquoi le résultat inclut-il l'assurance dans la mensualité ?
Le plafond d'endettement recommandé par le HCSF s'applique à la mensualité totale du crédit, assurance comprise, exactement comme le fait une banque lors de l'instruction du dossier. Calculer une capacité hors assurance donnerait un chiffre plus élevé mais irréaliste, puisque l'assurance emprunteur fait partie intégrante de la mensualité réellement prélevée chaque mois sur le compte du ménage.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Le montant empruntable augmente surtout en réduisant les crédits en cours, qui se déduisent directement de la mensualité disponible. Allonger la durée du prêt agit aussi, puisqu'elle répartit le capital sur davantage d'échéances pour une mensualité identique. Une hausse des revenus nets ou une assurance à taux plus bas jouent également, mais dans une proportion plus modeste que ces deux premiers leviers.